年収350万円で住宅ローンはいくら組める？注意点や借入可能額を増やす方法も

これからマイホームを購入する人が気になることの1つとして、「自分たちの年収でどれくらいの住宅ローンが借りられるのか」が挙げられます。

購入資金を現金一括で賄うのは困難なため、マイホームの購入は住宅ローンをどれくらい組めるのかによって変動するといえるでしょう。

この記事では、年収350万円の人に焦点を当てて、住宅ローンが組めるのかどうか、住宅ローンを組む際にやるべきことなどを解説していきます。

【この記事でわかること】 ● 年収350万円で住宅ローンはいくらまで組めるのか？ ● 年収350万円で住宅ローンを組む際の注意点 ● 年収350万円で住宅ローンの借入額を増やす方法 ● 年収350万円で住宅ローンを組んだ場合のシミュレーション例

 

そもそも年収350万円で住宅ローンは組める？

年収350万円であれば、住宅ローンは問題なく組めます。

金融機関ごとに借入できる最低年収基準があり、年収350万円であればほとんどの金融機関でクリアできるでしょう。

住宅金融支援機構が推進している住宅ローン「フラット35」には、最低年収基準はなく返済負担率による基準を設けています。

年収	400万円未満	400万円以上
返済負担率基準	30％以下	35％以下

※参考：住宅金融支援機構公式HP【フラット35】

そのほか、代表的な金融機関の最低年収基準をみておきましょう。

金融機関	最低年収	金融機関
りそな銀行	前年税込年収100万円以上	りそな銀行
JAバンク	前年税込年収150万円以上	JAバンク
ソニー銀行	前年税込年収400万円以上	ソニー銀行

ネット系の金融機関は、最低年収基準を400万円以上にしているところもありますが、350万円あれば、ほとんどの金融機関で最低年収基準はクリアできるでしょう。

以下では、住宅ローンを検討する際に必要な手取り額や、住宅ローンを組む人がどれくらいの割合なのかを紹介していきます。

• 年収350万円の手取りはいくら？
• 年収350万円で住宅ローンを組む人の割合

順番に解説していきます。

年収350万円の手取りはいくら？

会社員の場合、年収から税金や社会保険料などが源泉徴収されるので、実際の手取り額は年収の80％程度です。年収350万円の場合、手取り年収額は280万円、月額では約23万円です。

住宅ローンを組む場合には、年収額ではなく手取り額を基本に考えましょう。また、賞与が支給される会社の場合、賞与分は除いて計画した方が現実的です。

賞与は余裕資金と位置づけ、基本的な返済計画は月額給与で組み立てましょう。

年収350万円で住宅ローンを組む人の割合

住宅金融支援機構の2022年度住宅ローン実態調査によれば、年収400万円以下で住宅ローンを組む人の割合は、6～13％程度です。

年収400万円超え～800万円以下の人の割合が約50～60％を占めており、ボリュームゾーンです。

住宅ローン商品（金利別）	年収400万円以下の人の割合
変動型	5.9％
固定期間選択型	8.5％
全期間固定型	13.5％

※参考：住宅金融支援機構HP：2022年度住宅ローン実態調査

年収350万円で住宅ローンはいくら組める？

住宅ローンを組む場合に「最大どれくらいまでローンで借りられるのか？」は大きな関心事でしょう。

一般的には、月々の給与の額面（＝年収÷12ヶ月）の30％が月額返済額の上限とされ、その月額返済額で借りられる総額が最大の借入可能額です。

年収350万円の場合、2,800～3,400万円くらいまで借りられます（※）
※利用する住宅ローンや金利によって、同じ年収でも借りられる最大額に変動が生じる

住宅ローン返済は、毎月の支出に占める割合も高い上に長期に及ぶので、以下の2点を参考にして自分の生活に見合った無理のない返済計画を組みましょう。

• 返済負担率の目安
• 無理なく返済できる借入額

順番に見ていきましょう。

返済負担率の目安

返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合です。一般的に、返済負担率20～25％に収まっていれば、無理のない理想的な返済とされています。

一方、返済負担率が30％を超えると日常の生活費を圧迫して返済が滞るリスクもあるので、返済額はなるべく20～25％以内に抑えましょう。

無理なく返済できる借入額

ここでは、年収350万円の人が設定できる上限の返済額や無理のない返済額について、具体的に解説します。

「住宅ローンの返済額をいくらにすれば良いか」については人それぞれですが、共通して押さえておきたいポイントが2点あります。

• 金融機関が想定する上限の返済額（A）
• 自分が理想とする無理のない返済額（B）

以下、それぞれ解説していきます。

＜金融機関が想定する上限の返済額（A）＞

実際には金融機関との打ち合わせによりますが、年収額の30％が限界の返済額とされています。

フラット35で住宅ローンを組む場合、年収350万円であれば年間返済額105万円、月額返済額8万7,500円です。この場合の借入限度額は下表より2,800～2,900万円と想定されるでしょう。

＜自分が理想とする無理のない返済額（B）＞

無理のない返済額とは、手取り年収額の25％以内に抑えた返済額です。

フラット35で住宅ローンを組む場合、年収350万円であれば年間返済額70万円、月額返済額約5万8,000円です。

年収350万円の人がフラット35で住宅ローンを組んだ場合、無理なく返済できる借入額は1,900～2,000万円といえるでしょう。

借入額	月額返済額（フラット35）	月額返済額（りそな銀行）
3,000万円	91,855円	75,838円
2,900万円	88,793円	73,310円
2,800万円	85,731円	70,782円
2,700万円	82,669円	68,254円
2,600万円	79,607円	65,726円
2,500万円	76,546円	63,198円
2,400万円	73,484円	60,670円
2,300万円	70,422円	58,142円
2,200万円	67,360円	55,614円
2,100万円	64,298円	53,086円
2,000万円	61,236円	50,558円
1,900万円	58,175円	48,030円
1,800万円	55,113円	45,502円

※参考1：フラット35・35年返済・固定・1.5％・元利均等返済

※参考2：りそな銀行・35年返済・変動・0.345％・元利均等返済

※りそな銀行における0.345％変動金利は、2022年11月1日～2023年3月10日に申し込んだ場合のキャンペーン金利

住宅ローンをりそな銀行の変動金利で組んだ場合には、無理なく返済できる借入額は2,300万円程度です。

年収350万円で住宅ローンを組む際の注意点

住宅ローンを組む際に注意すべきことは、毎月の返済額の変動です。

毎月の収入は変わらないのに、住宅ローンの返済額が一定にならないと、安定した返済を継続できません。特に、金利が上昇して返済額が増えると、生活費の圧迫につながりかねません。

このような事態を招かないために、住宅ローンを組む際に注意すべき点は以下の4点です。

• 金利タイプや仕組みを理解しておく
• 返済期間は慎重に設定する
• 諸費用や維持費も考慮する
• ボーナス払いに頼らない

順番に解説していきます。

金利タイプや仕組みを理解しておく

毎月の返済額が変動する要因の1つに金利があります。

金利は無理のない返済を決定する重要な要素のため、まずはタイプや仕組みをしっかりと理解し、それぞれのメリット・デメリットも把握しましょう。その上で、自分に合った金利タイプを選択することが大切です。

住宅ローンは、金利のタイプによって以下の3種類があります。

• 変動金利型
• 全期間固定金利型
• 固定金利期間選択型

順番にメリット・デメリットを解説していきます。

＜変動金利型＞

変動金利型は一般的に金利が低く設定されています。しかし、経済情勢によって半年毎に金利の見直しが行われ、金利が上昇するリスクもあります。

ただし、市場金利が急騰した場合でも返済額の上昇限度は1.25倍までという抑止力が働くので、返済額が急に倍にはなりません。

とはいえ、急騰した金利上昇による負担分が免除されるわけではなく、その分だけ返済年数が延長されて調整されます。

＜全期間固定型＞

全期間固定金利型は、変動金利型に比べて金利は高く設定されます。ただし、全期間金利が変わらないので返済額も変わらず、見通しが立てやすいメリットがあります。また、低金利時に固定金利型を選択すれば金利上昇リスクに備えられる点もメリットです。

一方で、返済開始時は変動金利型より高い金利になる点がデメリットといえます。

表で前述した、固定金利型のフラット35と変動金利型りそな銀行ローンを再度比較してみましょう。3,000万円の借入をした場合、両者の金利差が1.155％、月額返済額の差額は約16,000円であり、年間の差額は19万2,000円に及びます。

低金利の長期化が予想される場合は、変動金利を選択した方が良い場合もあるでしょう。

＜固定期間選択型＞

固定期間返済型は当初の一定期間（3年、5年、7年、10年など）で金利を固定し、期間満了後に市況をみて改めて金利タイプを選択できる点がメリットです。

デメリットとしては、一定期間が終了した時点の金利がそのあとの返済金利として適用されることです。

仮に金利が当初より上昇していたとしても、変動金利のような返済額の上昇に対する抑止力が働かないので注意しましょう。

返済期間は慎重に設定する

毎月の返済額を低く抑えるには返済年数を長くした方が有利になりますが、返済年数が長くなると金利負担も増えるため総支払額が大きくなります。

具体例として、借入額が2,000万円、金利1.5％、元利均等返済の場合を見てみましょう。

返済年数	月額返済額	総支払額
20年返済	96,509円	23,162,179円
35年返済	61,236円	25,719,492円

上記のように、返済年数が長くなれば月額返済額は低く抑えられますが、35年返済は20年返済よりも総支払額は約255万円も多くなります。

毎月無理なく返済できる範囲内を維持しながら、なるべく返済期間を短くできる返済計画を検討しましょう。

諸費用や維持費も考慮する

マイホームの購入には、土地や建物以外に税金や手数料などの諸費用がかかります。

予想される諸費用は、主に以下の通りです。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 登記費用（所有権移転登記・表題登記・抵当権設定登記）
• 不動産仲介手数料
• 火災保険料
• 地震保険料
• ローン保証料
• ローン事務手数料

なかには、取引形態により必要なくなる経費もありますが、新築の一戸建ての場合は物件価格の6～10％程度が目安です。

ほとんどの金融機関において、諸費用は現金での支払いを求められます。新生活が始まったあとの家電や調度品代と一緒に、物件価格の1割程度の現金は必要になると認識しておきましょう。

ボーナス払いに頼らない

住宅ローンを組む場合、ボーナス併用払いは可能な限り避けましょう。なぜなら、毎月の支払額も総支払額もボーナス併用の方が高くなるからです。

具体例として、借入額2,000万円、ボーナス併用分400万円、35年返済、金利1.5％、元利均等返済でボーナス併用がある場合とない場合を比較します。

	月額返済額	総支払額
ボーナス併用なし	61,236円	25,719,492円
ボーナス併用払い	48,989円（※）	25,731,693円
差額	29円	12,201円

※ボーナス月は73,658円加算（通算平均61,265円）

わずかな差額ともいえますが、どうしても月額の返済額を抑えたい人でなければボーナスを併用にしない方が得です。

また、賞与は業績給なので、支給額に変動が生じやすい上に最悪の場合支給がない場合も想定しておかなければなりません。基本的に、住宅ローン返済は毎月の収入から支払いましょう。

年収350万円で住宅ローンの借入可能額を増やす方法

どうしても欲しい物件があるので、借入可能額を増やしたいケースもあるでしょう。

ここでは、年収350万円で借入可能額を増やすための方法を3つ解説します。

• 収入を合算する
• 複数の金融機関に審査を出す
• ほかのローンを完済したあとに住宅ローンを申し込む

順番に見ていきましょう。

収入を合算する

同居人にも収入があれば、世帯収入として合算することが可能です。

例えば、共働き夫婦であればペアローンを利用して借入額を増やせるでしょう。ペアローンを組むメリットは、住宅ローン控除を2人分受けられたり、会社で住宅補助を2人分受けられたりする点です。ただし、2人とも正社員でなければなりません。

また、ペアローンはどちらか一方の収入が途絶えると家計に与える負担が増えるので、そうした危険性を認識した上で検討しましょう。

複数の金融機関に審査を出す

借入可能額は、金融機関の審査によって異なります。借入可能額を増やしたい場合には、少なくとも3つ以上の金融機関に事前審査してもらいましょう。

金融機関は自分で探すだけではなく、マイホームを購入する建築業者やハウスメーカーにも相談してみてください。

建築業者から紹介してもらった金融機関は、借入額以外にも金利やサービスで有利に働くことも多々あります。

ほかのローンを完済したあとに住宅ローンを申し込む

住宅ローン以外の借入やキャッシングがあると、借入可能額に影響を及ぼします。

住宅ローンに影響を与える代表的なものは、主に以下の通りです。

• マイカーローン
• 教育ローン
• 家電などの分割払い
• キャッシング
• スマホ本体の分割払い
• 奨学金返済

また、自分の与信状況を悪化させる材料としては以下のものがあります。

• クレジットカードなどの過去の滞納歴（事故扱いになっているもの）
• 学生時代の学生ローン滞納履歴
• 消費者金融（カード系も含めて）での借入
• 公共料金・税金の滞納

実際にある借金だけではなく、クレジット機能が付帯するポイントカードで、利用していないケースでも、金融機関から解約を求められることもあります。

住宅ローンに申し込む前に、自分の借入や与信状況をチェックしておきましょう。また、スマホ本体を分割払いにしていると、借入可能額に影響が及ぶ場合もある点に注意が必要です。

年収350万円の住宅ローンを実際に返済シミュレーション

年収350万円の人が、2,000万円のマイホームを購入する想定でシミュレーションしてみましょう。

• 物件：土地+建物2,000万円
• 諸費用：200万円

自己資金200万円は諸費用の支払いとし、物件費用2,000万円は住宅ローンで準備します。

また、借入先や金利、返済年数の条件は以下の通り設定します。

• 借入先：住宅金融支援機構フラット35
• 金利：固定金利1.5％
• 返済年数：35年

このとき、借入できる上限から考えた場合と、理想的な返済額から考えた場合の返済額や借入額はそれぞれ以下の通りです。

	借入額の上限	理想的な返済
年間返済額	1,050,000円	700,000円
月間返済額	87,500円	58,000円
借入額	2,850万円	1,900万円

上記の表をまとめると、以下のことがわかります。

• フラット35であれば最大2,850万円借入できる
• 無理のない返済計画内に抑えようとすると、借入額が100万円不足する
• 2,000万円をフラット35で用意すると月額返済額が61,236円であり、理想的な返済額を3,000円程度オーバーする

これらの対策としては、主に以下が挙げられます。

• 可能であれば自己資金で100万円を賄う
• 月額3,000円を別途負担する
• 別の金融機関や変動金利を検討する
• フラット35S、フラット35S（ZEH）プランに該当するかを確認する（※）

※フラット35S、フラット35S（ZEH）は2023年3月31日までに受付された申込に適用

フラット35Sに該当すれば、当初5～10年間は0.25％、フラット35S（ZEH）に該当すれば当初5年間は0.5％、6～10年目は0.25％金利引き下げとなります。この場合、月額返済額は58,817円、0.5％で56,457円であり、2,000万円の借入は無理のない返済額になるでしょう。

また、年収350万円で月額61,236円の支払いであれば、年収に対する返済負担率は21％です。したがって、仮に上記のような対策案が講じられなくても、理想的な返済計画といえるでしょう。

年収350万円の住宅ローンに関するよくある質問

ここでは、年収350万円の人が住宅ローンを組む際のよくある質問を紹介します。

• 年収350万円の住宅ローンは頭金なしでも組める？
• 年収350万円の住宅ローン控除の目安額は？

順番に回答していきます。

年収350万円の住宅ローンは頭金なしでも組める？

年収350万円あれば、頭金なしでも住宅ローンは組めます。ただし、物件価格以外の諸費用は自己資金の準備が必要です。

金融機関は、頭金の有無にかかわらず毎月の返済が問題なく可能か否かを審査するので、手取り額の25％程度に抑えた無理のない返済計画を組みましょう。

年収350万円の住宅ローン控除の目安額は？

住宅ローン控除制度は2022年に改正されたことで、控除率が1％から0.7％に変更、適用期間が新築の場合は10年から13年に延長されました。

年収350万円の人が2,000万円の住宅を購入して1年が経過し、ローン残高が1950万円残っているとした場合、ローン控除額は13万6,500円です。この13万6,500円が、所得税から控除されます

年収350万円で住宅ローンを組む際は無理のない返済計画を

年収にかかわらず、住宅ローンを組む場合は手取り収入の25％を目安として、無理のない返済計画を立てましょう。

また、ボーナスは返済計画に入れず、毎月の定期的な収入から返済することも大切です。

住宅ローンは、返済期間や金利によって実際の返済額が異なるので、毎月の返済額の変動が少なく、無理のない範囲内で支払える返済計画を組んでください。

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※金利や制度は2023年1月時点のものです